Как не стать горе инвестором?

Как не стать горе инвестором?

Многие начинающие инвесторы покупают недвижимость с целью её последующей продажи. В интернете достаточно примеров удачных сделок, но большинство людей не имеет представления о реальном мире недвижимости, думают что вот так просто купят более менее подходящее (на их взгляд) помещение или квартиру, сделают небольшой ремонт или полностью отделку и продадут за короткий срок, заработая на сделке один или два миллиона. Но не все так просто, как кажется на первый взгляд. Очень много нюансов возникает, которые нужно просчитать заранее.

Как проходит перепродажа недвижимости?

Давайте рассмотрим типичную сделку покупки квартиры для её последующей продажи. Это реальная история, произошедшая с одним «инвестором», который обратился ко мне с просьбой продать его квартиры. И он мне рассказал эту историю, которая с ним произошла:

Частный инвестор, пускай его имя будет Василий (он просил остаться инкогнито), обратился к риелторам, чтобы приобрести несколько квартир в Сочи для перепродажи. Естественно он ставил задачу найти ликвидное жилье небольших площадей, которые будет не трудно продать. Задача еще стояла найти квартиры с дисконтом, так как он расчитывает на свою сумму приобрести 3 квартиры.

Риелторы взяли клиента в работу, сразу начали предлагать кучу вариантов. После 3 дней просмотров Василия все таки убеждают на 3 квартиры у частного застройщика. Жилой комплекс расположен на Бамбуковой улице, в более менее привлекательном районе города Сочи. Василию предлагают квартиры по 65.000 рублей за кв.м. и говорят что цена со скидкой, так как эти квартиры стоят 85.000 рублей за квадрат. Василия убеждают, что он только с покупки этих объектов зарабатывает 20.000 рублей с каждого квадратного метра. А если он еще сделает ремонт, который обойдется Вам в 15.000 рублей за квадрат, то можно смело еще 30.000 рублей за кв.м. прибавлять к цене и тогда чистая прибыль получится 35.000р за ква.м.

Звучит заманчиво. Инвестор выясняет у подрядчика, что ремонт обойдётся действительно 15 000 р. за квадратный метр.  Риелтор демонстрирует примеры квартир в этом районе аналогичных объектов за 115.000 р. за квадратный метр.

Пока все идет по плану. Прибыль выглядит невероятно и инвестор не может поверить в свою удачу! В эйфории Василий приобретает три квартиры по 40 квадратных метров каждая (получается по 2,6 млн за квартиру), рассчитывая заработать по 1,4 миллиона с каждой квартиры за 3-4 месяца. Он вкладывает собственные средства, не прибегая к займам и кредитам. Пока он самый счастливый парень. Он звонит друзьям и рассказывает какую удачную сделку заключил сегодня.

Ремонт начинается в срок, подрядчик уверяет, что хватит месяца. Но вскоре возникают заминки по вине субподрядчиков. К тому же при планировании работ вкладчик не учёл некоторые детали, что увеличило не только сроки, но и стоимость работ на 30%. Вместо месяца проходит четыре, вместо 15.000 р. за квадрат получилось 19.500 р. По срокам выполнения работ тоже сильно затянули, и вместо одного месяца — получилось три.

Наконец измученный предприниматель выставляет недвижимость на продажу по столь желанной цене 115 000 за квадратный метр. За месяц не находится ни одного покупателя. Не находится ни одного покупателя даже за пол года! Риелтор предлагает снизить стоимость и взять на себя расходы по оформлению договора. Цена квартиры уже составляет 105.000 рублей за квадрат.

Через два месяца ничего не происходит и приходится снижать цену до 95.000 рублей за кв.м. и только тогда владелец получает предложение по одной из квартир. При осмотре объекта покупатель находит пару недочётов и просит их устранить до подписания договора, что увеличивает расходы собственника еще на 20.000 рублей.

В итоге продают одну квартиру за 95 тыс за кв.м., 5 тыс из которых Василий платит агентству за найденного покупателя. В итоге чистая прибыль для инвестора составила 5 тыс рублей с квадратного метра — 200 000 рублей (вместо 1,4 миллиона, как было расчитано) и за 10 месяцев (вместо 3-4 месяцев как расчитывали). Как оказалось застройщик с риелтором специально завысили начальную цену, чтобы скидка выглядела ощутимой, на что и купился Василий. Ещё две квартиры находятся в подвешенном состоянии.

Как избежать таких ошибок?

Такие случае происходят постоянно. Наивные инвесторы верят специалистам, которые красиво рассказывают, но за душой не имеют опыта инвестирования вообще. За время своей работы я сталкивался с этим раз сто, не меньше. Большинство людей изначально переоценивают недвижимость, в которую планируют вложить средства. Ценность товара, конечно же набивают искусственно. И недооценивают стоимость необходимых работ тоже умышленно.

Риелтор, застройщик, подрядчик зарабатывают на своих услугах на определенном этапе. Для них не имеет значения, с какой прибылью для вас будет закрыта сделка. К тому же знания таких специалистов ограничены одним участком работы.

Если вы действительно хотите заработать, то лучше обратитесь к профессионалу, у которого есть большой опыт инвестирования, который вкладывает свои средства, у которого есть несколько своих личных инвестиционных объектов. Наставник в сфере недвижимости не только контролирует сторонние сделки, но и вкладывает собственные средства. Он точно знает, как извлечь максимальную прибыль от перепродажи недвижимости.

Команда Inveso сделает Вам прибыль 65% годовых в среднем. Хочу заработать на недвижимости с гарантией >>