Как выгодно сдать квартиру в новостройке: ответы на ваши вопросы

Как выгодно сдать квартиру в новостройке: ответы на ваши вопросы

Вы решили заработать на недвижимости, купить квартиру в новостройке и выгодно сдать в аренду. Но столкнулись с массой проблем: какую именно купить квартиру? Перекроет ли аренда ипотечные платежи? Нужно ли делать ремонт?

В нашей статье вы найдёте ответы на эти и другие распространенные вопросы.

На каком этапе строительства лучше всего купить квартиру?

Минимальная цена квадратного метра устанавливается в самом начале строительных работ. Такая покупка выгодна тем, кто хочет заработать на перепродаже. Вы же хотите сдавать квартиру, поэтому стоит задуматься об упущенной прибыли. Хотя зачастую, прибыль от перепродажи получается намного выше, чем от сдачи в аренду. Но есть определенные риски.

Ежемесячная арендная плата за однокомнатную квартиру в Москве составляет около 35 тысяч рублей. Если вы купите помещение на стадии котлована, то будете года два (если не больше) дожидаться окончания строительства и оформления документов. За этот период можно получить 840 000 рублей платежей. А стоимость квартиры увеличится может и на 1 млн и на 1500.000 рублей. Разница в цене квартиры скорее всего перекроет сумму возможного дохода. Но никто не застрахован от возможного недостроя. Иногда приобретение квартиры в готовом доме оказывается более выигрышным.

Какие квартиры пользуются спросом?

 Популярностью на рынке недвижимости пользуются однокомнатные квартиры. В них нуждается около 40% арендаторов. На долю двухкомнатных приходится 20% спроса. Соответственно, выбирать лучше из этих двух вариантов.

Примите во внимание и необходимость ремонта в новом доме. В малых квартирах расходы и время проведения работ будет меньше.

Имеет ли значение расположение дома?

Местоположение — условие, влияющее на размер арендной ставки и востребованность квартиры. Практически для всех желающих снять жильё важна близость к метро или к морю, если это курортный город. Чем выше транспортная доступность, тем выше аренда.

Если ваша цель получать максимальный доход ежемесячно, то станция метро непременно должна быть поблизости. Если вы хотите просто вернуть вложенные средства, то рассмотрите вариант дешёвого жилища в отдалённом районе.  Например, небольшая квартира за МКАД стоит около 2,5 миллиона, сдавать её можно за 20 000 рублей в месяц, срок возврата инвестиций составит 11 лет. Квартира в новом доме рядом с подземкой окупится приблизительно за 16 лет.

Что выбрать: квартиру или апартаменты?

Цена на апартаменты значительно ниже цены на аналогичную квартиру, но арендные тарифы одинаковы. Следовательно, ваши вложения окупятся быстрее.

К тому же, в апартаментах часто выполнен ремонт и установлена мебель. Застройщик часто предоставляет возможность сразу передать помещение управляющей компании, которая будет заниматься поиском клиентов и обслуживанием номера.

Купить жильё с отделкой от застройщика или заняться ремонтом самому?

Работы любого формата требуют не только денег, но и времени.  Мы уже упоминали, что простой в арендном бизнесе приравнивается к убыткам. Каждый месяц ремонта отнимает потенциальную плату за этот месяц.

Рекомендуем выделить дома с выполненной отделкой. К тому же в таких комплексах снижен риск шумных работ по соседству.

Может, переложить ремонт на квартиросъёмщиков?

Часто рантье договариваются с жильцами о снижении платы за выполнение ремонта. Но такой вариант может привести к печальному результату — затянувшийся низкокачественный ремонт. Бывает, в квартиру заселяется целая бригада ремонтников, превращая её в общежитие, но ремонтом они занимаются небрежно.

Какой должна быть обстановка арендного жилья?

Некоторым хозяевам идея обставить квартиру видавшей виды мебелью из гаража или дачи кажется отличной. Но это не так. Ценность проживания в новостройке заключается именно в новизне окружающих вещей. Клиенты оценят свежую, пусть и недорогую мебель.

Хорошим будет вариант, при котором арендодатель покупает нужные конкретному жильцу вещи. Люди с собственной мебелью ищут пустые квартиры.

Как назначить арендную плату?

Ежемесячный платёж должен устраивать обе стороны договора. Чтобы самостоятельно определить стоимость аренды, вам нужно изучить предложения в этом районе, после осмотреть аналогичные квартиры в новых жилых домах. Это поможет вам увидеть разницу между показателями вторичного рынка и новостройками.

Лучше всё-таки обратиться к специалисту. Профессионал сможет учесть все достоинства и недостатки квартиры.

Вопрос месяца: Есть ли смысл разделить квартиру на две студии и сдавать двум семьям?

Даже очень имеет смысл так сделать. Если квартира имеет две шахты с коммуникациями, то делите на две студии. Такой ход Вам позволит получать на 50-80% больше дохода от сдачи, чем от одной квартиры побольше. Вот живой пример, как сделали собственники одной квартиры в Сочи, разделили на 2 студии и увеличили свой доход почти вдвое. Кстати они ее продают. Можете рассмотреть для себя ее покупку, смотрите здесь.

Сколько лет составит срок окупаемости жилья?

Параметр «окупаемость» зависит от многих факторов. В среднем московская однокомнатная квартира стоит 6 000 000 рублей, средний ежемесячный платеж — 30 000 рублей. Таким образом период окупаемости займёт около 16 лет. 

Расчитывайте покупку квартиры таким образом, чтобы у Вас окупаемость не превышала 11-12 лет. В редких случаях можно добиться окупаемости 5-6 лет

Выгодно ли брать квартиру в ипотеку?

 Ответ на этот вопрос будет разным в зависимости от условий. Например, однокомнатная квартира неподалеку от метро в центральном районе Москвы стоит около 7 900 000 рублей. Ежемесячный платеж по кредиту сроком на 15 лет под 12% годовых и при первоначальном взносе 20% составит около 79 000 рублей. Примерная арендная ставка на такие квартиры 33 тыс рублей.

Как мы видим, целесообразно вступать в ипотечное кредитование при первоначальном взносе не менее 50% от стоимости квартиры.