Безопасные инвестиции: как распознать долгострой

Безопасные инвестиции: как распознать долгострой

На рынке долевого строительства обещают существенные улучшения: проблемы обманутых дольщиков решают правительство и застройщики, а будущих участников защитит реформированный ФЗ-214. Однако обезопасить  вложения  можно и самому инвестору. В статье ниже расскажу об основных указателях долгостроя, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Причины

На 2017 год пришлось около 850 долгостроев. Практически все случаи разобраны и решены: найдены дополнительные источники финансирования, обозначены сроки завершения строительства. Однако 40 тысяч обманутых дольщиков ждут квартиры не один год.

Недостаток финансирования обычно вызван ошибкой или недобросовестностью застройщика. Причинами остановки работ могут стать неверно выстроенная финансовая модель производства, отсутствие стратегии продаж, потеря административного ресурса или конфликт между владельцами бизнеса. Конечно, вам никто не расскажет о маркетинговой политике компании, но некоторые моменты можно предугадать.

Демпинг

Низкие цены притягивают покупателей магнитом. Однако советую избегать проектов, стоимость которых на 15-20% ниже среднерыночной. Значительный дисконт обычно говорит о том, что у застройщика не хватает средств.

Помните, что местоположение объектов в одном районе всё же различается. Поблизости может находиться транспортный узел, парк, промзона, что влияет на индивидуальную стоимость проекта. Целесообразно изучить движение цен в конкретном комплексе. О плохом положении дел застройщика говорит постоянное снижение стоимости квадратного метра.

Скидки

Оптимальный размер скидки укладывается в 10%. Всё, что выше, должно настораживать. Это касается жилья эконом-класса. В элит-классе допустимы скидки до 40%.

Задуматься нужно и в случае длительного (несколько месяцев) действия акции. Снижение всегда имеет свои причины, часто связанные с проблемами девелопера: невыплата по кредиты, трения между учредителями, исковые компенсации.

Видимость

Удивительно, но активная стройка иногда заканчивается застоем, а долгое время невидный из-за забора дом возводится в рекордные сроки.

Определённые этапы строительства подразумевают незаметные работы, например, прокладывание инженерных сетей. А вот на этапе строительства каркаса здания застыли большинство объектов.

Возникают трудности и с подключением к городским сетям, поэтому перед покупкой обратите внимание на технологический договор.

Смена подрядчика

Замена подрядчика замедляет стройку на два-три месяца, но не всегда замораживает объект. Чаще всего от услуг генеральной подрядной организации отказываются из-за несоблюдения указанных сроков.

Бывает, девелопер прекращает сотрудничать с подрядчиком, обладающим хорошей репутацией. Это может значить, что застройщик ищет поставщика, предлагающего более низкие цены. Тогда возникает вопрос о качестве этих услуг.

Задержка или перенос сроков

Минстрой считает проблемным дом, дата передачи которого отстаёт от указанной в договоре более чем на девять месяцев. Впрочем, если жильцы были предупреждены за два месяца и согласились с переносом, то расхождений с законом нет.
Задержка до полугода считается нормальной. Причины варьируются: погодные условия, задержки при поставке материалов, изменения в законодательстве. Но отставание свыше шести месяцев свидетельствует о проблемах посерьёзнее.

Репутация

Настоятельно рекомендую перед принятием решения изучить историю застройщика и проверить документы.

Пакет обязательных документов включает:

• договор участия в долевом строительстве (ДДУ), оформленный в соответствии с ФЗ-214;
• учредительные документы застройщика;
• проектную декларацию и разрешение на строительство (обязательно представлены на официальном сайте).

Хорошо, если на сайте также представлены графики строительства, фото и видео со строительной площадки.

Существенным минусом для девелопера является случаи задержки ввода предыдущих объектов. О надёжности застройщика можно узнать на тематических форумах. Люди, купившие квартиры в других проектах, рассказывают о достоинствах и недостатках домов и ходе строительства.

Списки проблемных комплексов периодически публикуют и региональные контролирующие органы на своих сайтах.

Важным показателем считается источник финансирования. Всего их выделяют четыре: банковские кредиты, средства дольщиков, собственный капитал компании и государственные ресурсы. Сведения о способе финансирования должны быть представлены в проектной декларации.

На что ещё нужно обратить внимание при покупки недвижимости в новом доме, читайте в статье «Новостройки, идеальные для инвестиций».

Резюме

Приобретение недвижимости по договору ДДУ всегда сопряжено с опасностью. Риски инвестирования в недвижимость можно минимизировать, досконально изучая документацию и условия сделки или обратившись к профессионалам. Просто оставьте заявку здесь.