Чем опасны инвестиции в зарубежную недвижимость?

Чем опасны инвестиции в зарубежную недвижимость?

Несмотря на санкции зарубежная недвижимость пользуется спросом у россиян. До 2013 года наши соотечественники покупали квартиры за границей для жилья. Но в последние годы основная стратегия изменилась. Недвижимость в другой стране стала, в первую очередь, инвестиционным инструментом.

Многим инвесторам такой подход кажется выгодным, ведь доход будет измеряться в валюте. Но иностранное жильё — далеко не всегда гарантия успеха. Расскажу вам о некоторых негативных аспектах зарубежных инвестиций.

Квартиры и дома

Зарубежные риелторы обещают доход от предоставления квартиры в аренду 20-30%. Но ничего не говорят о сопутствующих расходах. За рубежом даже стандартные налоги значительно превосходят российские. Например, в Испании налог для физических лиц, зарегистрированных и проживающих там, составляет 15%, для нерезидентов он будет 25%, в России — 13%.

Тарифы на коммунальные услуги тоже значительно выше. Не выключенный вовремя кондиционер может забрать 2-3% от выручки.

Некоторые владельцы квартир, чтобы избежать проблем, связанных с поиском и заселением клиентов, пользуются услугами управляющих компаний. Не стоит слепо доверять Европе. Иностранное агентство — не значит порядочное. Известны случаи, когда дома сдавались без ведома собственников, или прецеденты мелкого воровства сотрудниками. А берут они за свою работу недешево — порядка 20-25%.

Не забудьте включить в статью расходов покупку всего необходимого для проживания — бытовая техника, посуда, постельное бельё. Сюда же пойдёт стоимость мелкого ремонта (износ и повреждения, оставленные жильцами) или оплата страховки недвижимости. Это ещё 3-4%.

Расходы на телефонные коммуникации, обмен документами по почте, подготовка налоговой отчётности только на первый взгляд кажутся небольшими, но сумма в итоге набежит приличная.

К тому же, для иностранцев нередко стоимость квадратного метра искусственно завышают. Вы можете представиться покупателем и отправить описание предлагаемого вам объекта в несколько риэлторских компаний. Велики шансы услышать в ответ другую рыночную цену.

Таким образом, при приобретении смотрите не на цену, а на итоговую стоимость проекта. Включайте в расчёты налог на имущество, налог на доходы, расходы на налогового консультанта и отправку декларации в другую страну, расходы на обстановку и ремонт, на страховку, на телефонные переговоры, на коммунальные платежи и управляющую компанию. Не исключено, что недвижимость начнет работать в минус.

Торговые площади и офисы

Обычно коммерческие объекты приносят более высокий доход по сравнению с жилыми. Европа в этом случае — не исключение. Например, магазин приносит 8% годовых от его стоимости. Но типовые условия на этом сегменте рынка тоже отличаются от наших. Если поточнее, то любыми ремонтными работами и почти всеми вопросами, связанными с обслуживанием арендной площади, занимается собственник, а не арендатор.

Получается, что и здесь успеха достигают те инвесторы, кто проживает в стране и знаком с местной спецификой.

Какие ещё ошибки подстерегают начинающего инвестора, читайте здесь.

Строящиеся объекты

Повторюсь, не стоит слепо доверять европейским компаниям. Даже если она обещает стопроцентную страховку от недостроя или чрезвычайного случая. В реальности за границей сдаются далеко не все объекты.

Всем известно о недостроенном объекте в Олимпийском парке Лондона. Уважаемый и крупный застройщик внезапно обанкротился, а с ним сгорела и страховая компания. Судебные разбирательства ведутся до сих пор.

Хорошей иллюстрацией может послужить и ситуация с Needham. Юристы в ряде случаев не довели сделку купли-продажи до конца. И группа инвесторов оказалась в положении, когда объект на них не оформлен.

При вложении в строящиеся объекты внимательно изучайте историю застройщика и репутацию страховой компании: как давно девелопер вышел на рынок, какие объекты сдал, были ли какие-то трудности, где зарегистрирована страховая, какой у неё рейтинг надёжности, поищите отзывы.

Альтернативный вариант

Инвестиции в зарубежную недвижимость — популярный, но не очень надежный  инструмент. К этому способу стоит подходить осторожно, тщательно изучив все особенности. Россиянам бывает достаточно сложно провести необходимый анализ.

Советую обратить внимание на российскую альтернативу. Помогу подобрать варианты с доходностью не меньше, а то и больше европейских. Обращайтесь за консультацией >>