Как выбрать объект для инвестиций: анализ рынка недвижимости

Как выбрать объект для инвестиций: анализ рынка недвижимости

Каждый инвестор должен понимать, что происходит на рынке недвижимости в данный момент, и спрогнозировать его развитие на несколько лет вперёд. Эта информация необходима при выборе стратегии инвестирования, при выборе подходящего объекта. На что же нужно обратить внимание при анализе ситуации в сфере недвижимости? Принципы, о которых я расскажу, касаются только местного рынка. Изменения на макроэкономическом уровне предсказывать сложнее. Да и крупномасштабная модель не всегда соответствует действительности в конкретном регионе. Поэтому и важно понимать, что происходит на месте.

Первый критерий: занятость

Большинство людей стремится найти жильё рядом с местом работы. Поэтому если в городе или его районе создаются рабочие условия, то увеличивается приток людей на эту территорию. Это приводит к улучшению местного рынка недвижимости. Такие ситуации возникают при открытии заводов или крупных медицинских центров, месторождений полезных ископаемых. Общий рост финансового благосостояния тоже благоприятно отражается на рынке недвижимости: люди выбирают элитные квартиры или даже дома. На другой стороне медали находятся районы, которые пострадали от различных экономических трудностей: сокращение штата, банкротство и закрытие предприятий. Соответственно, снижается платежеспособность населения, наблюдается отток рабочих. Как видите, занятость населения играет важную роль при анализе рынка.

За информацией такого рода можно обратиться в городской центр занятости населения либо непосредственно в Департаменте труда и занятости региона. Часто они публикуют статистические данные на интернет-площадках. План развития (застройки) города также находится в открытом доступе, чаще всего на официальных сайтах Департамента архитектуры и градостроительства.

Наблюдайте за происходящим изнутри. Слушайте, что говорят ваши друзья, соседи, прохожие, жалуются ли они на задержку зарплаты или нехватку рабочих мест. Смотрите, увеличивается или уменьшается количество приезжих. Люди чутко реагируют на любые движения. Будьте наблюдательны и сможете узнать больше или раньше официальных источников. Определите положение дел в сфере трудоустройства, сможете определить текущую и ближайшую зону развития рынка недвижимости.

Второй критерий: предложение

Предложение — это общее количество квартир, выставленных на продажу прямо сейчас. Средний срок экспозиции составляет 6 месяцев. Если помещение реализуется за меньший срок, то можно говорить о нехватке жилья. Если объект не востребован больше полугода, то есть основание задуматься о перенасыщении рынка. Второй вариант грозит снижением цены или значительном увеличении времени продажи. Ни тот, ни другой результат не принесут прибыли.

Чтобы быть точным, лучше разделить рынок по классу недвижимого имущества. Возможно, в интересующем вас районе не хватает жилья эконом-класса, а предложений в элитных домах с избытком. Тогда вам стоит работать в определённом направлении, в конкретном ценовом диапазоне. Например, можете приобрести большую квартиру и разбить ее на две студии. Таким образом вы не только закроете потребность потенциальных арендаторов, но и увеличите денежный поток.

Получить сведения о балансе предложений и спроса можно у риэлтора или в агентстве недвижимости. Некоторые компании рассылают ежемесячные отчеты на электронную почту подписчикам. Вы можете самостоятельно изучить газеты или сайты объявлений в рубриках «сдам/ сниму» и «продам/ куплю». Но это потребует много сил и времени. Лучше обратитесь к специалисту. 

Третий критерий: доступность

Для полноты картины нужно проанализировать доступность квартир для жителей города. Вы можете жить в идеальном по всем параметрам месте, но это не имеет смысла, если люди не способны заплатить за жильё. Например, Пуэрто-Рико — райский остров. Однако ошеломляет уровень безработицы в стране, 45% населения которой проживают за чертой бедности.

Параметр «доступность» складывается из трёх компонентов.

1. Стоимость квартиры — часто обусловлена предложением. Цена объекта снижается пропорционально увеличению аналогичных предложений, и наоборот.
2. Доходы населения — средняя заработная плата людей, проживающих в районе. Уровень потребления населения напрямую зависит от уровня доходов.
3. Процентные ставки — имеются в виду условия банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

По сути вы проверяете, сможет ли человек с таким-то ежемесячным доходом оплачивать аренду или ипотечный взнос по такой-то квартире.

Заключение

Когда вы объедините полученную информацию, то сможете оценить состояние местного рынка недвижимости. Идеальные условия для инвестирования включают:

• полную занятость населения с возможным увеличением числа рабочих мест,
• срок продажи квартиры менее 6 месяцев,
• среднюю заработную плату, перекрывающие ежемесячные платежи.

Если какой-то из факторов не соответствует указанным параметрам, будьте осторожны и не спешите вкладывать средства. На что ещё нужно обратить внимание начинающему инвестору, читайте в статье «Как инвестировать в недвижимость».

Хотите проконсультироваться или доверить выбор объекта профессионалам, оставьте  >>> заявку<<<.