Инвестиции в стрит ритейл: о чём нужно знать

Инвестиции в стрит ритейл: о чём нужно знать

В предыдущих статьях мы убедились, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость выгодно. Сегодня расскажу вам о многообещающем и интересном для частного инвестора сегменте торговой собственности — стрит-ритейле.

Что такое стрит ритейл и его особенности

Street retail дословно переводится как «уличная торговля». Подразумеваются малые объекты на первых этажах жилых домов, но обязательно с отдельным входом. Бизнес заинтересован в подобных помещениях, поэтому объекты стрит ритейла пользуются постоянным спросом. В крупных городах образуются так называемые торговые коридоры по типу Тверской или Арбата.

В спальных районах традиционно такой формат используют продуктовые магазины, парикмахерские, офисы банков или мобильных компаний. В туристических и офис-центрах распространены бюро экскурсий, кафе и рестораны, магазины одежды и обуви, салоны красоты и массажа. Так как рядом расположены жилые дома, то необходимо выдерживать нормативы шума, открывать ночной клуб не рекомендую.

Средняя доходность от инвестиции в объекты стрит-ритейла составляет 10-12% годовых. Эти расчеты касаются дохода от аренды, рост стоимости основного актива здесь не учитываем. Естественно, уровень прибыли и срок окупаемости напрямую зависят от местоположения объекта. Востребованным будет помещение, которое находится в районе с большой проходимостью. В таком случае велики шансы получить сетевого арендатора, что чаще всего является залогом долгосрочного сотрудничества и стабильного дохода. Идеальным будет офис, расположенный выходом к улице. Вход со двора снижает ликвидность объекта.

Что ещё имеет значение для арендатора? Конечно, возможность разместить фирменную вывеску перед входом, витринное остекление, необходимые для функционирования бизнеса инженерные коммуникации, яркое наружное освещение. Иногда съемщику важно наличие подвальных помещений или продолжение офиса на втором этаже.

Сдаваемая площадь варьируется от 50 до 500 квадратных метров. Спросом пользуются небольшие помещения (50-100 квадратных метров). Крупные объекты дольше остаются невостребованными, чаще до прихода сетевого предпринимателя. Но большой офис всегда можно разбить на несколько частей, тем самым увеличив ежемесячную прибыль. Правда, придется потратить время и деньги на необходимую стартовую перепланировку. Поэтому этот вид инвестиций рекомендую только тем, кто уже имеет опыт работы с коммерческой недвижимостью, понимает специфику этой сферы.

К несомненным преимуществам владения «уличной» недвижимостью относится не только постоянный заработок, но и при необходимости возможность реализовать актив как готовый арендный бизнес. Обычно продажа рабочего бизнеса занимает меньше времени, а его стоимость выше других объектов.

Отпугнуть может высокий инвестиционный порог (5-10 миллионов рублей), но помните, что ликвидные объекты окупаются довольно быстро.

Способы инвестирования в стрит ритейл

Последние годы девелоперы строят новые дома сразу с коммерческими помещениями на нижнем этаже. Принцип инвестирования в строительство бизнес-помещений тот же — квадратные метры дешевле на ранних сроках строительства.

Несомненным плюсом для частного инвестора, не имеющего опыта управления коммерческим предприятием, выступает возможность покупки действующего бизнеса. Готовый арендный бизнес предполагает покупку помещения с актуальным договором аренды. Ведь компании редко меняют своё место жительства.

Хорошим вариантом также будет покупка объекта, требующего дополнительных вложений для увеличения доходности. Это определение включает свободные от аренды места и помещения, состояние которых требуется улучшить. Такие площади продаются со скидкой, так как их владельцам придётся вложить временные и материальные ресурсы либо для поиска клиентов, либо для серьезного ремонта (обустройство входа в помещение, изменение проводки и другие подобные работы).

Косметический же ремонт представители разных сфер бизнеса предпочитают делать индивидуально, под свои конкретные цели. Поэтому на оснащение объекта уличной торговли нужно меньше средств, чем на аналогичный объект жилой недвижимости. Однако оплата коммунальных услуг будет рассчитываться по тарифам для коммерческих объектов,

Итак, подытожим

Street retail — очень привлекательная область рынка коммерческой недвижимости. Объекты, подходящие для уличной торговли, обладают высокой ликвидностью. А ограниченный объём предложения и невосполнимость ресурсов в центре поддерживают спрос даже во время экономической нестабильности.

Оставьте заявку, и мы подберём идеальный вариант ваших инвестиций.